Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire dans deux cas : à la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, et sur demande du maire ou du préfet lorsque l’immeuble présente des désordres. Pour les autres copropriétés, il reste facultatif — mais la question de sa réalisation doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le DTG dresse un bilan d’ensemble du bâtiment — technique, énergétique et patrimonial — et chiffre les travaux à prévoir sur dix ans.
Derrière trois sigles proches — DPE collectif, audit énergétique, diagnostic technique global —, le DTG est le plus mal compris. Voici, en détail et sources officielles à l’appui, quand il s’impose, ce qu’il contient, et à quoi il sert vraiment.
Qu’est-ce que le DTG, au juste ?
Le DTG est un document qui évalue l’état technique général d’un immeuble en copropriété. Il a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, et ses modalités de réalisation sont fixées par le décret du 28 décembre 2016. Son cadre figure aux articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Sa logique est simple. Plutôt que de découvrir les problèmes un à un — une toiture qui fuit, une chaufferie en fin de vie, une façade qui se dégrade —, le DTG dresse un état des lieux d’ensemble et chiffre, même sommairement, les travaux nécessaires sur une décennie. C’est un outil de pilotage patrimonial, pas une simple formalité administrative.
Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?
Contrairement à une idée répandue, le DTG n’est pas systématiquement obligatoire pour toutes les copropriétés. La réglementation distingue trois situations.
- À la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans. C’est le cas d’obligation le plus net. Lorsqu’un immeuble à destination — totale ou partielle — d’habitation, âgé de plus de dix ans, est mis en copropriété, un DTG doit être réalisé. L’âge s’apprécie à la date de la mise en copropriété. Cette obligation est en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2017.
- Sur demande de l’autorité administrative. Le maire ou le préfet peut exiger d’un syndicat de copropriétaires la production d’un DTG lorsque l’immeuble présente des désordres : risque pour la sécurité ou la santé des occupants, signes d’insalubrité, danger de péril. Si le DTG n’est pas produit dans le délai imparti, l’autorité peut le faire réaliser aux frais du syndicat.
- Pour les copropriétés existantes : facultatif, mais à voter. Hors des cas ci-dessus, le DTG n’est pas obligatoire pour une copropriété déjà constituée. La loi impose toutefois que la question de sa réalisation soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale, où les copropriétaires se prononcent à la majorité simple.
Que contient un DTG ?
Le contenu du DTG est encadré par la loi. Il comporte au minimum :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
- un état de la situation au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE collectif) ;
- une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
C’est cette approche pluridisciplinaire — technique, énergétique, patrimoniale — qui fait la différence avec un diagnostic isolé. Le DTG ne regarde pas un point précis : il embrasse l’ensemble du bâtiment.
DTG et plan pluriannuel de travaux : le lien à comprendre
Depuis la loi Climat et Résilience, la plupart des copropriétés doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Le DTG et le PPPT sont étroitement liés : le DTG fournit le diagnostic de départ, le PPPT en tire la programmation sur dix ans.
Un point important en découle. Si le DTG conclut à l’absence de travaux nécessaires dans les dix années à venir, le syndicat est dispensé d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Le DTG peut donc, dans certains cas, alléger les obligations de la copropriété — encore faut-il qu’il soit réalisé sérieusement et que cette conclusion soit fondée.
Pour le détail du calendrier du PPPT, voir notre article PPPT : le calendrier d’obligation est achevé. Et maintenant ?. Lorsque les deux missions sont menées avec le DPE collectif, elles relèvent de notre pack DTG + PPPT + DPE collectif.
Qui peut réaliser un DTG ?
Le DTG ne peut pas être confié à n’importe qui. Le professionnel doit justifier de compétences en matière de construction — modes constructifs, équipements techniques, produits et matériaux — attestées par un diplôme, un titre professionnel ou une certification équivalente. Il doit également présenter des garanties d’impartialité et d’indépendance vis-à-vis du syndic et des copropriétaires, et disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant cette activité.
Concrètement, cette mission relève d’un bureau d’études techniques, d’un architecte ou d’un thermicien. L’exigence d’indépendance n’est pas un détail : le DTG sert à décider de travaux parfois lourds, son objectivité doit être incontestable. C’est l’objet de notre prestation diagnostic technique global.
Combien coûte un DTG ?
Il n’existe pas de tarif réglementé : un DTG est réalisé sur devis. Le coût dépend de plusieurs facteurs — le nombre de lots, l’âge et l’état de l’immeuble, sa surface, le nombre de bâtiments, la présence d’équipements collectifs (chaufferie, ascenseurs). Plus l’immeuble est grand et ancien, plus le diagnostic demande de temps d’investigation. Pour une estimation adaptée à votre copropriété, le plus simple est de demander un devis détaillé.
Après le DTG : l’assemblée générale
Le contenu du DTG doit être présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Les copropriétaires décident alors, en connaissance de cause, des travaux qu’ils souhaitent engager. Le DTG n’impose pas les travaux : il éclaire la décision.
Un enjeu particulier pour le bâti ancien
Dans le Nord Franche-Comté et le Sud Alsace, une large part du parc en copropriété relève d’immeubles anciens : centres de Montbéliard, de Belfort, de Besançon, faubourgs et anciens immeubles d’avant 1997 susceptibles de contenir de l’amiante. Pour ces bâtiments, le DTG prend tout son sens. Il croise vétusté, performance énergétique et obligations réglementaires en un seul document, et permet d’éviter les mauvaises surprises au moment d’engager une rénovation. C’est souvent le bon point de départ avant une mise en copropriété.
En pratique
- Le DTG est obligatoire à la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, et sur demande du maire ou du préfet en cas de désordres.
- Pour les copropriétés existantes, il est facultatif, mais la question doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
- Il dresse un bilan d’ensemble — technique, énergétique, patrimonial — et chiffre les travaux sur dix ans.
- Il conditionne l’obligation de PPPT : un DTG concluant à l’absence de travaux en dispense.
- Il doit être confié à un professionnel compétent, indépendant et assuré.
Bien réalisé, le DTG n’est pas une contrainte de plus : c’est la feuille de route d’une copropriété pour les dix ans à venir.