Diagnostic Technique
Global.

Le DTG est l'état des lieux technique et financier d'une copropriété. On inspecte. On liste. On chiffre. On hiérarchise sur dix ans. Le but n'est pas de produire un rapport de plus pour la pile du syndic — c'est de fournir le seul document qui permette à l'assemblée générale de voter en connaissance de cause.

Le DTG a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l'article L731-1 du Code de la construction et de l'habitation. Sur le papier, c'est un audit. Dans la pratique, c'est l'artefact technique qui rend possibles plusieurs autres décisions : voter un PPPT crédible, présenter un dossier de prêt collectif à une banque, défendre une mise en copropriété chez le notaire, déclencher MaPrimeRénov' Copro. Référence officielle : Service-Public.fr — fiche F32059 (vérifiée le 30 juin 2025), articles L731-1 à L731-5 et D731-1 à D731-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Sa durée de validité est de dix ans. Au-delà, il devient un document d'archive — utile pour comparer une décennie plus tard, mais inutilisable pour décider aujourd'hui. C'est un point que beaucoup d'AG oublient : un DTG de 2014 ne sert plus à rien en 2026.

Notre lecture du DTG est opérationnelle. Un rapport qui dort dans un classeur n'a aucune valeur. Le rapport doit être lisible par un syndic en 30 minutes, défendable en AG en 15 minutes, et exploitable par un comité de pilotage en réunion.

Le seuil des dix ans (mise en copropriété) et celui des quinze ans (PPPT) ne sont pas redondants : le premier vise tout immeuble qui devient copropriété, le second vise les copropriétés existantes. Une copropriété de 12 ans peut être concernée par les deux selon le contexte.

Le DTG porte exclusivement sur les parties communes du bâtiment et leurs équipements communs : les parties privatives ne sont pas dans son périmètre. C'est un rapport unique qui couvre six axes de l'immeuble. Chaque axe fait l'objet d'un chapitre dédié, avec constats hiérarchisés et préconisations chiffrées. Le but est de pouvoir lire le rapport dans n'importe quel ordre — un copropriétaire qui s'intéresse au chauffage doit pouvoir aller directement au chapitre Équipements sans devoir tout lire.

1. 01
   État du bâti

   Structure, façades, toitures, menuiseries, réseaux communs. Analyse de l'état apparent (visuel) des parties communes : aucun sondage destructif n'est réalisé dans le cadre du DTG. Les investigations approfondies (sondages, étude de structure, caméra thermique) font l'objet de prestations complémentaires distinctes.
2. 02
   État des équipements

   Chaufferie, VMC, ascenseurs, EU/EP, éclairage commun, contrôles d'accès. Pour chaque équipement : âge, fournisseur, état, contrats de maintenance en cours, fin de vie estimée.
3. 03
   Performance énergétique

   DPE collectif intégré (méthode 3CL réglementaire), étiquette énergie, étiquette climat, bilan thermique. Ce DPE peut servir tel quel pour répondre à l'obligation Climat & Résilience.
4. 04
   Conformité réglementaire

   Accessibilité PMR, sécurité incendie (alarmes, désenfumage, escaliers), amiante des parties communes (bâtiment construit avant juillet 1997), plomb / CREP des parties communes (avant 1949), termites selon zonage préfectoral. Pas un DTA exhaustif : une lecture des diagnostics existants et des manquements identifiés.
5. 05
   Analyse documentaire

   Règlement de copropriété, carnet d'entretien, PV d'AG des cinq dernières années, contrats de maintenance, sinistres déclarés, jurisprudence interne s'il y a eu des contentieux.
6. 06
   Projection de travaux sur dix ans

   Liste hiérarchisée par urgence (sécurité, réglementaire, énergétique, esthétique), avec ordre de grandeur budgétaire à ±20% pour chaque poste. C'est le chapitre que l'AG lit en premier en pratique.

Question récurrente en assemblée générale. Le DTG décrit ce qui est. Le PPPT décrit ce qu'il faut faire. Les deux missions sont distinctes mais nous les produisons souvent ensemble pour une raison simple : le PPPT n'a aucun fondement sans DTG préalable.