Le maire, le préfet ou le président d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peuvent imposer à une copropriété de produire un diagnostic technique global (DTG). Ce pouvoir, prévu par l’article L731-5 du Code de la construction et de l’habitation, s’exerce dans le cadre des procédures de sécurité et de salubrité des immeubles : insalubrité, danger lié à la sécurité des équipements communs, ou péril.
En clair, lorsqu’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présente des désordres susceptibles d’affecter la sécurité ou la santé des occupants, l’autorité peut, à tout moment, demander au syndic de lui communiquer le DTG. Si le diagnostic n’est pas produit dans le délai d’un mois suivant la notification, l’autorité peut le faire réaliser d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires. On vous explique comment fonctionne ce levier, souvent méconnu, et ce qu’il implique pour les syndics.
Ce que prévoit l’article L731-5
À côté des deux cas d’obligation les plus connus — la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans et le vote en assemblée générale —, le Code de la construction et de l’habitation ouvre une troisième voie : la demande de l’autorité administrative.
L’article L731-5 autorise cette autorité à exiger du syndic la production du DTG pour vérifier l’état et la sécurité des parties communes d’un immeuble collectif d’habitation soumis au statut de la copropriété, dès lors qu’il présente des désordres potentiels.
La logique est protectrice. Le DTG devient ici un outil d’expertise au service d’une procédure de police administrative : il permet à la collectivité de mesurer l’ampleur des problèmes et de fonder, le cas échéant, les mesures à prendre. Pour rappel sur le contenu et les autres cas d’obligation du diagnostic, voir notre article DTG : quand est-il obligatoire, que contient-il.
Dans quels cas : les procédures de sécurité et de salubrité
Le pouvoir de l’article L731-5 ne s’exerce pas en toutes circonstances. Il est lié à des procédures précises, qui visent toutes la protection des occupants :
- l’insalubrité, lorsque l’état du logement ou de l’immeuble présente un risque pour la santé ;
- la sécurité des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation, en cas de défaillance dangereuse ;
- le péril, lorsqu’un bâtiment menace ruine et fait courir un danger aux personnes.
Ces polices, autrefois dispersées, ont été regroupées depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 sous une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, aux articles L511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. C’est dans ce cadre que la demande de DTG prend tout son sens : avant d’agir, l’autorité a besoin d’un état technique fiable.
Qui est l’autorité compétente : maire, préfet ou EPCI
Selon la procédure et le territoire, l’autorité compétente n’est pas toujours la même. Le maire exerce les pouvoirs de police en matière de sécurité et de salubrité des immeubles sur le territoire de sa commune. Lorsque la compétence en matière d’habitat a été transférée à l’intercommunalité, c’est le président de l’EPCI qui agit. Le préfet intervient pour sa part dans certaines procédures, notamment celles touchant à l’insalubrité.
Pour le syndic, l’essentiel est de retenir que la demande émane d’une autorité publique investie d’un pouvoir de police, et qu’elle s’inscrit toujours dans une procédure formalisée — pas dans une simple sollicitation informelle.
Le mécanisme : un mois pour produire, sinon le DTG d’office
Le dispositif est conçu pour être efficace. Une fois la demande notifiée au syndic, la copropriété dispose d’un délai d’un mois pour produire le DTG.
Passé ce délai sans production, l’autorité peut faire réaliser le diagnostic d’office, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et à ses frais. Autrement dit, l’inaction ne fait pas disparaître l’obligation : elle la transforme en une dépense subie, décidée par un tiers, sans que la copropriété maîtrise le choix du prestataire.
C’est un point que tout syndic devrait anticiper : il est presque toujours préférable de commander soi-même un DTG, dans un cadre maîtrisé, plutôt que de le voir imposé d’office au milieu d’une procédure contentieuse.
Le coût d’un DTG réalisé d’office est par ailleurs récupéré comme une charge de copropriété, répartie entre les copropriétaires selon les règles habituelles. Et une fois établi, ce diagnostic ne reste pas lettre morte : comme tout DTG, son contenu doit être présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation, où les copropriétaires se prononcent sur les suites à donner. La demande de l’autorité ne se substitue donc pas à la vie de la copropriété : elle la replace devant ses responsabilités.
Ce que cela change pour le syndic et les copropriétaires
Cette faculté de l’autorité administrative déplace la logique habituelle. Le DTG n’est plus seulement un outil de gestion patrimoniale décidé par la copropriété : il peut devenir une pièce exigée de l’extérieur, dans un contexte déjà dégradé.
Pour le syndic, la bonne pratique est claire. Dès que des signaux d’alerte apparaissent — fissures, défaillances d’équipements communs, signalements d’occupants —, mieux vaut engager un diagnostic sans attendre une injonction. Un DTG réalisé en amont permet de garder l’initiative, de planifier les travaux et de dialoguer avec l’autorité sur des bases techniques solides. Lorsque le diagnostic débouche sur un programme de travaux, il se prolonge utilement par un plan pluriannuel : c’est l’objet de notre pack DTG + PPPT + DPE collectif. La mission de diagnostic technique global elle-même est conduite par un bureau d’études indépendant, gage d’objectivité face à l’administration.
Ce qu’il faut retenir
- L’article L731-5 permet au maire, au préfet ou à l’EPCI d’exiger un DTG dans le cadre d’une procédure de sécurité ou de salubrité.
- Les cas visés : insalubrité, sécurité des équipements communs, péril — désormais sous la police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles.
- La demande peut intervenir à tout moment dès qu’une telle procédure concerne l’immeuble.
- Le syndic a un mois pour produire le DTG ; à défaut, il est réalisé d’office, aux frais du syndicat.
- La meilleure protection reste d’anticiper : commander un DTG dès les premiers signaux, plutôt que de le subir.
Mieux vaut donc voir ce levier comme un rappel : un DTG conduit à temps n’est jamais une contrainte de plus, c’est une manière de garder la main sur l’avenir de l’immeuble.