Tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété doit faire l’objet d’un diagnostic technique global (DTG) au préalable. C’est une obligation posée par l’article L731-4 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2017. Lorsqu’un propriétaire divise un immeuble bâti depuis plus de dix ans pour le placer sous le statut de la copropriété, le DTG doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Le DTG dresse alors un bilan d’ensemble du bâtiment — état des parties communes, performance énergétique, travaux à prévoir sur dix ans — et informe les futurs copropriétaires sur ce qu’ils achètent réellement. On passe en revue ce qu’impose la loi, comment se compte le délai de dix ans, et pourquoi ce diagnostic précède la création de la copropriété.
Ce que dit la loi : le DTG précède la mise en copropriété
La règle est claire. L’article L731-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L731-1. Cette obligation s’applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2017.
Elle vise les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Un immeuble entièrement affecté à un autre usage que l’habitation — purement commercial ou de bureaux, par exemple — n’entre pas dans ce cas d’obligation.
Le DTG est ici un préalable, pas une formalité postérieure. Il ne s’agit pas de produire le document après coup, mais de l’établir en amont, parce qu’il conditionne l’information des futurs acquéreurs et la cohérence des documents fondateurs de la copropriété.
« Plus de dix ans » : comment se compte le délai
Le critère d’âge s’apprécie à la date de la mise en copropriété. Si, à ce moment, l’immeuble est construit depuis plus de dix ans, le DTG est obligatoire ; s’il est plus récent, il ne l’est pas à ce titre.
L’ancienneté se compte à partir de l’achèvement de la construction de l’immeuble. Un bâtiment livré il y a douze ans et que son propriétaire décide aujourd’hui de diviser en lots est donc concerné, quelle que soit la date à laquelle la division est envisagée.
Ce seuil n’est pas arbitraire. Au-delà de dix ans, un bâtiment a généralement traversé son premier cycle d’usure : toiture, façades, réseaux et équipements commencent à révéler leur état réel. C’est précisément le moment où un bilan technique a le plus de valeur pour ceux qui vont devenir copropriétaires.
Qu’est-ce qu’une mise en copropriété, au juste ?
Mettre un immeuble en copropriété, c’est le diviser en lots appartenant à des propriétaires distincts, en le plaçant sous le statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965. L’opération est fréquente lorsqu’un propriétaire unique — un bailleur, une succession, un investisseur — souhaite vendre les logements séparément plutôt que l’immeuble en bloc.
Cette transformation suppose d’établir deux documents fondateurs :
- l’état descriptif de division (EDD), qui identifie chaque lot et lui attribue une quote-part de parties communes (les tantièmes) ;
- le règlement de copropriété, qui fixe les règles de fonctionnement, la répartition des charges et les conditions d’usage des parties privatives et communes.
C’est à ce moment précis — la création juridique de la copropriété — que le DTG doit déjà avoir été réalisé.
Pourquoi le DTG avant l’état descriptif de division
L’ordre n’est pas indifférent. Le DTG précède l’EDD et le règlement de copropriété parce qu’il éclaire la division elle-même.
Connaître l’état réel du bâtiment et les travaux à prévoir sur dix ans permet de constituer une copropriété sur des bases saines : les futurs acquéreurs savent à quoi s’attendre, et le vendeur ne transmet pas des charges latentes sans les avoir révélées. Sans ce diagnostic, des copropriétaires pourraient découvrir, peu après leur achat, une chaufferie en fin de vie ou une façade à reprendre — sans en avoir été informés.
Le DTG joue donc un rôle de transparence au moment le plus sensible : celui où des particuliers s’engagent sur un bien dont ils ne maîtrisent pas, seuls, l’état technique d’ensemble. Pour le détail du contenu et des cas d’obligation du diagnostic, voir notre article DTG : quand est-il obligatoire, que contient-il.
Ce que le DTG révèle au futur acquéreur
Le contenu du DTG est encadré par la loi. À la mise en copropriété, il apporte aux futurs acheteurs cinq éclairages :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation au regard des obligations légales et réglementaires de la construction et de l’habitation ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ;
- une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires sur les dix prochaines années.
Pour un immeuble ancien, ce dernier point est décisif. Il transforme une acquisition à l’aveugle en une décision informée : l’acheteur sait si des travaux lourds se profilent, et la copropriété naissante dispose d’emblée d’une feuille de route.
Qui réalise le DTG et combien de temps prévoir
Le DTG ne peut être confié qu’à un professionnel justifiant de compétences en matière de construction, attestées par un diplôme, un titre ou une certification, et présentant des garanties d’indépendance et d’impartialité ainsi qu’une assurance de responsabilité civile professionnelle. En pratique, cette mission relève d’un bureau d’études techniques, d’un architecte ou d’un thermicien.
Comme il s’inscrit dans le calendrier d’une vente, le DTG mérite d’être anticipé : il faut compter le temps d’investigation sur place, puis de rédaction du rapport. Le mieux est de l’engager dès que la division de l’immeuble est décidée, avant de figer l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.
Lorsque la mise en copropriété s’accompagne d’un besoin de programmation des travaux, le DTG se prolonge naturellement par un plan pluriannuel. C’est l’objet de notre pack mise en copropriété + DTG + PPPT, conçu pour enchaîner ces étapes sans rupture. La mission elle-même est détaillée sur nos pages mise en copropriété et diagnostic technique global.
En pratique
- Le DTG est obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans à destination, totale ou partielle, d’habitation (art. L731-4 du Code de la construction et de l’habitation, depuis 2017).
- L’âge s’apprécie à la date de la mise en copropriété, à compter de l’achèvement de la construction.
- Le DTG se réalise avant l’état descriptif de division et le règlement de copropriété : il éclaire la division.
- Il informe les futurs acquéreurs sur l’état du bâti et les travaux à prévoir sur dix ans.
- Son coût est supporté par le propriétaire qui divise l’immeuble, avant la vente des lots.
Bien mené, le DTG sécurise l’opération pour toutes les parties : le vendeur révèle ce qu’il doit, l’acheteur sait ce qu’il acquiert, et la copropriété démarre sur des fondations claires.