Faire voter un plan pluriannuel de travaux (PPPT) en assemblée générale se déroule en deux temps, à deux majorités différentes. L’assemblée décide d’abord de faire élaborer le projet de plan — à la majorité simple de l’article 24 —, puis, une fois le projet établi, elle se prononce sur son adoption, en tout ou partie — à la majorité absolue de l’article 25. Et le PPPT ne disparaît pas après ce vote : chaque année, le syndic doit le remettre à l’ordre du jour.
Une fois adopté, le plan est financé par le fonds de travaux, complété si nécessaire par des appels de fonds. Passons en revue le parcours complet, du premier vote à la réalisation des travaux, et les majorités à connaître pour faire aboutir un PPPT.
Étape 1 : voter l’élaboration du projet (article 24)
Tout commence par une décision de principe. Le syndic inscrit à l’ordre du jour la question des modalités d’élaboration du projet de PPPT, et l’assemblée se prononce.
Ce premier vote relève de la majorité de l’article 24, dite majorité simple : la décision est acquise à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées comme des voix « contre ». C’est la majorité la plus accessible, ce qui facilite le lancement de la démarche.
À ce stade, l’assemblée ne s’engage pas encore à réaliser des travaux : elle décide simplement de faire établir le diagnostic et le plan par un professionnel qualifié. Pour le détail de cette phase d’élaboration, voir notre article comment se construit un PPPT, étape par étape.
Étape 2 : adopter le plan (article 25)
Une fois le projet de PPPT élaboré, il est présenté à la première assemblée générale qui suit. Si le projet fait apparaître la nécessité de travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’adoption de tout ou partie du plan.
Ce second vote est plus exigeant : il relève de la majorité de l’article 25, dite majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires — et pas seulement des présents. Les absents et les abstentions pèsent donc, de fait, comme des voix « contre ».
Pour que ce vote soit régulier, le projet de PPPT doit avoir été joint à la convocation, notifié aux copropriétaires avec l’ordre du jour. Un plan que les copropriétaires découvriraient en séance ne pourrait être valablement adopté : chacun doit pouvoir en prendre connaissance à l’avance pour voter en connaissance de cause.
L’assemblée peut adopter le plan intégralement ou n’en retenir qu’une partie. Adopter le PPPT, c’est valider un programme et un échéancier de travaux : le cadre dans lequel s’inscriront les décisions des années suivantes.
Le rendez-vous annuel du PPPT
C’est un point souvent ignoré : le vote du PPPT n’est pas un événement unique. Chaque année, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée qui approuve les comptes.
Concrètement, deux cas se présentent :
- si le plan n’a pas encore été adopté, la question de son adoption (en tout ou partie) revient à l’ordre du jour ;
- si le plan a été adopté, l’assemblée se prononce sur les décisions de mise en œuvre de l’échéancier — c’est-à-dire les travaux à engager dans l’année.
Ce rendez-vous annuel transforme le PPPT en outil vivant : il oblige la copropriété à se reposer régulièrement la question des travaux, plutôt que de laisser le plan dormir dans un tiroir.
Financer les travaux votés : fonds de travaux et appels de fonds
Voter le plan ne suffit pas : encore faut-il le payer. Le financement repose d’abord sur le fonds de travaux, cette réserve d’épargne que la copropriété alimente chaque année. Lorsqu’un PPPT est adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel.
Le fonds constitue ainsi une avance, progressivement accumulée. Mais il ne couvre pas toujours l’intégralité d’un chantier : lorsqu’il est insuffisant, l’assemblée vote des appels de fonds complémentaires pour boucler le financement des travaux décidés. Pour le détail du calcul de la cotisation, voir notre article sur le fonds de travaux obligatoire.
La mission d’élaboration du plan pluriannuel de travaux peut être couplée au diagnostic technique global et au DPE collectif au sein de notre pack DTG + PPPT + DPE collectif.
Si l’assemblée n’adopte pas le plan
Le refus d’adoption n’efface pas l’obligation. Si l’assemblée ne vote pas le PPPT, la question reviendra à l’ordre du jour l’année suivante, et ainsi de suite. La copropriété ne peut donc pas enterrer durablement le sujet : la loi organise sa réinscription régulière.
Au-delà, une copropriété qui s’abstient durablement de programmer ses travaux s’expose à des risques bien réels : dégradation du bâti, et possibilité pour l’autorité administrative d’exiger un DTG si l’immeuble présente des désordres. L’inaction coûte presque toujours plus cher que la décision.
En pratique
- Le PPPT se vote en deux temps : élaboration du projet (article 24, majorité simple), puis adoption de tout ou partie du plan (article 25, majorité absolue).
- Le syndic doit réinscrire la question chaque année à l’ordre du jour, pour l’adoption ou la mise en œuvre.
- Les travaux votés sont financés par le fonds de travaux (au moins 2,5 % du montant du plan), complété par des appels de fonds si besoin.
- L’adoption du plan n’autorise pas à elle seule l’exécution : chaque tranche se décide le moment venu.
- Un refus ne clôt rien : la question revient l’année suivante.
Maîtriser ce parcours, c’est se donner les moyens de faire aboutir un plan plutôt que de le voir buter, année après année, sur une majorité mal préparée.