À la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, le diagnostic obligatoire central est le diagnostic technique global (DTG) — il englobe le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Autour de lui, la division exige un ensemble de pièces : l’état descriptif de division (EDD), le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, la fiche synthétique et l’immatriculation au registre national des copropriétés. Enfin, lorsque chaque lot est ensuite vendu, le vendeur doit fournir son propre dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE individuel, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques.
Il y a donc deux moments à distinguer, souvent confondus : les pièces nécessaires pour constituer la copropriété, et les diagnostics nécessaires pour vendre chaque lot. Voici la liste complète, pièce par pièce, sources officielles à l’appui.
Le DTG : la pièce maîtresse de la division
Pour un immeuble de plus de dix ans mis en copropriété, le DTG est obligatoire. Cette obligation, codifiée aux articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l’habitation, est en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2017. L’âge s’apprécie à la date de la mise en copropriété : un immeuble livré il y a plus de dix ans est concerné, quel que soit le nombre de lots créés.
Le DTG n’est pas un diagnostic parmi d’autres. C’est un bilan d’ensemble du bâtiment, qui comporte :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation au regard des obligations légales et réglementaires ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- un DPE collectif de l’immeuble ;
- une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux à prévoir sur les dix prochaines années.
Le DPE collectif étant intégré au DTG, il n’y a pas à le commander séparément. Le DTG doit être réalisé en amont : sans lui, le notaire ne peut pas finaliser l’acte de division. C’est la règle la plus rigide de la mise en copropriété — aucune dérogation pour un immeuble de plus de dix ans. Pour le détail du contenu et de l’utilité du DTG, voir notre note Diagnostic technique global (DTG) : quand est-il obligatoire, que contient-il.
Les documents de la division
Le DTG décrit l’état du bâtiment ; d’autres pièces organisent juridiquement la copropriété naissante. Elles ne sont pas des « diagnostics » au sens strict, mais elles sont indispensables à la division :
- L’état descriptif de division (EDD) : il découpe l’immeuble en lots numérotés, identifie les parties privatives et communes, et fixe les tantièmes attribués à chaque lot. C’est le pivot technique de l’opération, fondé sur le décret du 4 janvier 1955.
- Le règlement de copropriété : régi par la loi du 10 juillet 1965, il fixe les règles de fonctionnement, la destination de l’immeuble et la répartition des charges. Il s’articule avec l’EDD.
- Le carnet d’entretien : tenu par le syndic, il consigne l’historique technique de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965).
- La fiche synthétique de copropriété : document de synthèse regroupant les données financières et techniques essentielles (article 8-2 de la loi de 1965).
- L’immatriculation au registre national des copropriétés : toute copropriété à usage au moins partiel d’habitation doit être immatriculée (articles L711-1 et suivants du CCH). C’est cette immatriculation qui conditionne, par ailleurs, l’accès aux aides publiques.
Les mesurages certifiés
Chaque lot destiné à la vente doit faire l’objet d’un mesurage de surface privative au sens de la loi Carrez (article 46 de la loi de 1965). Réalisé lot par lot, ce mesurage est certifié et reporté dans l’EDD comme dans les futurs actes de vente. Une erreur de plus de 5 % au préjudice de l’acquéreur ouvre droit à une réduction du prix : la précision n’est pas optionnelle.
Pour les lots destinés à la location, le mesurage de surface habitable au sens de la loi Boutin peut également être nécessaire.
Après la division : le dossier de diagnostic technique de chaque vente
Une fois la copropriété constituée, la vente de chaque lot déclenche un second train de diagnostics : le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse ou à l’acte de vente. C’est ici que se confondent souvent les obligations. Le DDT ne relève pas de la mise en copropriété elle-même : il s’attache à chaque transaction, lot par lot.
Selon les caractéristiques du bien, le DDT regroupe, d’après le portail Service-Public :
- le DPE individuel du logement (distinct du DPE collectif intégré au DTG) ;
- l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997 ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les immeubles construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité, si elle a plus de quinze ans ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de quinze ans ;
- l’état relatif aux termites, dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral ;
- l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, radon) ;
- l’information sur le risque de mérule dans les zones concernées.
Pour les parties communes des immeubles bâtis avant le 1ᵉʳ juillet 1997, le Dossier Technique Amiante (DTA) doit par ailleurs exister en permanence — c’est une obligation distincte de la vente. Voir notre note Le DTA (Dossier Technique Amiante) : quels immeubles, quelles obligations.
L’enchaînement et le calendrier
La chaîne documentaire suit un ordre logique : le DTG d’abord (il fournit la matière technique), puis les mesurages et l’EDD, puis le règlement de copropriété, puis l’immatriculation. Le notaire authentifie l’acte de division et le publie au service de la publicité foncière. Ce n’est qu’ensuite, lot par lot, que s’enclenchent les diagnostics de vente.
L’erreur de calendrier la plus coûteuse consiste à découvrir tardivement l’obligation de DTG : un promoteur ou un bailleur sortant qui lance sa commercialisation sans DTG abouti doit suspendre l’opération. Mieux vaut caler le volet technique dès l’amont. Lorsque la mise en copropriété s’accompagne d’emblée du DTG et d’un projet de plan pluriannuel de travaux, l’ensemble se conduit en une séquence cohérente : c’est l’objet de notre pack Mise en copropriété + DTG + PPPT. Pour le volet technique complet, voir notre prestation mise en copropriété.
En pratique
- Immeuble de plus de dix ans : le DTG est obligatoire avant la division (articles L731-1 à L731-5 du CCH, depuis le 1ᵉʳ janvier 2017). Il inclut le DPE collectif.
- Documents de la division : état descriptif de division, règlement de copropriété, carnet d’entretien, fiche synthétique, immatriculation au registre national.
- Mesurages : surface privative loi Carrez, lot par lot, certifiée.
- À chaque vente de lot : un dossier de diagnostic technique (DPE individuel, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) — distinct de la mise en copropriété elle-même.
- Deux moments à ne pas confondre : constituer la copropriété, puis vendre chaque lot.
Diviser un immeuble, ce n’est pas cocher une case : c’est faire s’aligner une chaîne de pièces techniques et juridiques. Le DTG en est le socle ; tout le reste s’y articule. Anticiper cette chaîne, dès le projet de division, évite les blocages de dernière minute chez le notaire.